La comunidad de propietarios puede exigir a un local que justifique la actividad de alquiler de habitaciones.
Esta es una de las cuestiones más tensas y habituales hoy en día en las juntas de propietarios. La respuesta corta es sí, la Comunidad de Propietarios tiene el derecho (y en ciertos casos el deber) de solicitar información, pero con matices legales importantes sobre hasta dónde pueden «exigir».
Aquí te detallo el marco legal para que sepas cómo proceder:
1. El derecho a saber «qué pasa» en el local
La Comunidad no es un cuerpo policial, pero según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el uso de un elemento privativo (el local) no puede ser contrario a los estatutos ni alterar la convivencia.
- Actividad en los Estatutos: Si los estatutos de tu comunidad prohíben expresamente el uso de las unidades para «vivienda» o «hospedaje», la comunidad puede exigir el cese inmediato.
- Actividades Molestas o Insalubres (Art. 7.2 LPH): Si el alquiler por habitaciones genera ruidos, suciedad, o problemas de seguridad, el Presidente puede requerir formalmente al dueño que justifique la actividad y, si es necesario, que la detenga.
2. ¿Qué puede exigir exactamente la Comunidad?
Si hay sospechas de que se está realizando una actividad comercial (alquiler turístico o pensión encubierta), la comunidad puede pedir:
- Licencia de Actividad: Si el local se está usando como vivienda o alquiler de habitaciones, debe tener Cédula de Habitabilidad y, en muchas comunidades autónomas, una licencia de actividad específica si se considera un negocio de hospedaje.
- Seguro de Responsabilidad Civil: La comunidad puede solicitar ver si el seguro del local cubre los riesgos derivados de tener a múltiples personas pernoctando allí, ya que esto afecta al riesgo de incendio del edificio completo.
3. La clave: ¿Alquiler de habitaciones o Infravivienda?
Hay que distinguir dos situaciones legales:
- Alquiler por Habitaciones (LAU/Código Civil): Es legal si el dueño vive allí o si alquila habitaciones a largo plazo. Aquí la comunidad tiene poco que hacer a menos que haya ruidos o daños.
- Piso Patera / Hospedaje Clandestino: Si el local no tiene cédula de habitabilidad (es un local comercial, no una vivienda) y hay gente durmiendo, es una actividad ilegal por cambio de uso no autorizado. La comunidad puede denunciarlo ante el Ayuntamiento (Urbanismo).
4. Cómo actuar (Pasos recomendados)
Si eres parte de la junta o el administrador:
- Requerimiento por Burofax: El Presidente debe enviar un burofax al propietario del local solicitando que acredite que la actividad cuenta con las licencias administrativas necesarias.
- Consulta de Estatutos: Revisad si existe una cláusula que prohíba actividades económicas o de hospedaje en el edificio.
- Denuncia Administrativa: Si el dueño no responde o no tiene licencia, la vía más rápida no es el juicio civil, sino la denuncia en el Ayuntamiento por actividad sin licencia o uso indebido del local.
Nota Importante: Si el local está operando como un «piso patera», se están incumpliendo normativas de seguridad contra incendios y habitabilidad. Esto permite una denuncia inmediata ante la Policía Local o Urbanismo por riesgo para las personas.